Rozmawiam często z wieloma osobami, które często poruszają temat nieruchomości lub inwestowania w nieruchomości. Teraz znów wrócił na tapetę temat inwetycji w najem mieszkań. Polecam poniższy tekst – dla niektórych moga to być oczywistości ale warto może sobie też odświerzyć.
Moja rada: zapomnijcie na chwilę o nagłowkach, którymi jesteśmy bombardowani od pół roku i w spokoju przeczytajcie ten tekst:
Ruchome ceny nieruchomości
Zyski z nieruchomości. Sprawa wydaje się pozornie prosta: kupujesz, kiedy niewielu na taką inwestycję stać; sprzedajesz, kiedy własne M czy grunt może nabyć wielu chętnych. Tyle że diabeł, jak zwykle, tkwi w szczegółach.
Nieruchomości to bodaj jedyny rodzaj inwestycji dostępny dla drobnych indywidualnych inwestorów, w których mają realny wpływ na wartość swoich aktywów. Nie może powiedzieć tego o sobie posiadacz niewielkiego pakietu akcji ani tym bardziej – właściciel obligacji skarbowych.
Wiele osób sądzi, że na przykład kupno mieszkania pod wynajem jest zawsze finansowo atrakcyjne, ponieważ tak czy owak płynie do nich stały strumień pieniędzy, który w krótszym czy dłuższym czasie zrównoważy wysiłek inwestycyjny. Otóż jest to prawda tylko częściowa. Rzecz sprowadza się bowiem do tego, w którym momencie wejdzie się na rynek. Bywa, że szybko zarabia się krocie, ale można też kupić mieszkanie w szczytowym okresie hossy i czekać na wzrost jego wartości całymi latami. Pozostaje zatem zdefiniować kilka czynników, które będą decydowały o powodzeniu inwestycji.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych sięgało w 2000 r. 20 proc., co z dzisiejszej perspektywy wydaje się nieprawdopodobnym lichwiarstwem. Wszystkie banki, bez wyjątku, żądały od kredytobiorców wkładu własnego. Nie wahano się piętrzyć trudności przed osobami prowadzącymi działalność gospodarczą, żyjącymi z pracy dorywczej (na umowę-zlecenie czy o dzieło), a gospodarka właśnie wchodziła w fazę spowolnienia gospodarczego. W efekcie osób, które mogły sobie pozwolić na kupno mieszkania, było relatywnie niewiele, a jeszcze mniej miało szanse na zaciągnięcie kredytu hipotecznego (na koniec 2000 r. zadłużenie z tego tytułu wyniosło 9,5 mld złotych). Ktoś, kto dysponował wtedy gotówką lub przynajmniej zdolnością kredytową i zdecydował się na zakup nieruchomości, zrobił interes życia. Cena metra kwadratowego mieszkania w dobrych dzielnicach Warszawy dopiero się zaczynała zakotwiczać na poziomie 3 tys. złotych. Ludzie, którzy postanowili kupić i wynajmować kawalerkę, mogli liczyć na zwrot całej zainwestowanej kwoty w ciągu ośmiu lat inwestycji.
Osiem lat później oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spadło do 5,2 proc., a kredyty we frankach szwajcarskich udzielane były na 3,5 proc. (a nawet poniżej tego poziomu). Banki były tak szczodre, że oferowały pożyczki osobom, które nie miały żadnych oszczędności nawet na opłaty związane z przejęciem mieszkania, a na umeblowanie go potrzebowały dodatkowych środków. Niektórym instytucjom finansowym za zdolność kredytową wystarczały nieregularne dochody, choćby uzyskiwane przez studentów z pracy dorywczej. Mieszkanie mógł mieć każdy, kto udowodnił, że posiada zdolność kredytową (a nie faktycznie ją miał). W połowie 2008 r. zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych sięgało już 153 mld zł i było trzy razy większe niż na koniec 2005 r. i 16-krotnie wyższe niż na koniec 2000 roku. Ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie sięgały 9 – 10 tys. zł, a kto kupił kawalerkę pod wynajem, mógł liczyć na zwrot całej zainwestowanej kwoty w ciągu 20 lat inwestycji.
Nie trzeba być specjalnie spostrzegawczym, żeby się zorientować, w którym okresie najbardziej opłacało się kupić mieszkanie, choć przecież w obydwu kupujący mieli ten sam cel – bezpieczną inwestycję w długim terminie. Nie chodzi przy tym wcale o to, kiedy lokale ile kosztowały, ale właśnie o czas zwrotu z inwestycji. Pod tym względem różnica między rokiem 2000 i 2008 jest bardzo duża, a zależność, która doprowadziła do zmiany relacji na niekorzyść inwestorów, jest łatwa do wytłumaczenia. Chodzi o dostępność kredytów hipotecznych, wynikającą z ich oprocentowania i wymogów stawianych osobom, które się o nie starają.
Im więcej warunków musi spełnić kredytobiorca, tym popyt na mieszkania jest mniejszy, a ich ceny niższe. Co więcej, im trudniej kupić lokal, tym łatwiej go wynająć po dobrej – z punktu widzenia posiadacza – cenie. Sytuacja odwrotna, w której kryteria udzielania pożyczek są rozluźniane, wpływa na wzmocnienie popytu na nieruchomości, a obniżenie popytu na rynku najmu, gdzie ceny zatrzymują się lub nawet spadają. Zdawałoby się, że ta prosta idea działania rynku mieszkaniowego jest dla wszystkich zrozumiała. Inwestorzy mają jednak skłonność do działań stadnych i nieprzemyślanych – kupują drogo i spodziewają się zysków. Tymczasem nie tak to działa. A zatem jak?
Przede wszystkim trzeba pamiętać o wspomnianej wyżej zależności między tendencjami na rynku kredytowym i na rynku nieruchomości. Wszelkie inne – na przykład efekt konwergencji, wyrównanie cen w Polsce i na świecie – mają znaczenie podrzędne. Na nieruchomości trzeba patrzeć po kątem lokalnym, a nie globalnym – cena lokali w Berlinie czy Sao Paulo nie wpływa na ceny w Poznaniu czy Kijowie.
Trzeba zawsze przede wszystkim brać pod uwagę wartość pieniądza w danym okresie. W zasadzie nie zdarza się, by rentowność inwestycji pod wynajem przekraczała oprocentowanie kredytu w rodzimej walucie. Czyli, jeżeli rentowność najmu (stosunek wartości lokalu do rocznych przychodów z najmu) sięga 7 proc., to kredyt oprocentowany będzie na 8 – 9 proc., a lokaty bankowe na 6 – 8 procent. Co oznacza, że kupujący mieszkanie na kredyt będzie w początkowym okresie spłaty pożyczki dopłacał do interesu, ponieważ oprocentowanie kredytu okaże się wyższe niż rentowność z najmu (gdyby było odwrotnie, najemcy nie decydowaliby się na wynajem mieszkań, lecz na ich zakup, bowiem jest to tańsza opcja). Oczywiście, można spróbować ominąć tę zależność, a więc zaciągnąć kredyt w walucie, w której oprocentowanie jest niższe, jednak wtedy kredytobiorca wystawia się na ryzyko kursowe (a czym to się kończy, można było zaobserwować jesienią 2008 roku).
Z kolei kupujący mieszkanie za gotówkę powinien brać pod uwagę perspektywy kształtowania się cen na rynku nieruchomości. W zasadzie rentowność najmu jest porównywalna z rentownością inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, ale w tych drugich mamy gwarancję utrzymania się ich wartości nominalnej, a gdy chodzi o mieszkania – nie ma jej. Inwestor może wydać 300 tys. na lokal i osiągnąć z tego dochód 21 tys. zł rocznie (7 proc. brutto) albo osiągnąć taki sam dochód, gdy kupi obligacje. A po roku ma jednak gwarancję, że są one nadal warte zainwestowane 300 tys. zł, natomiast w wypadku mieszkania ta suma może być wyższa lub niższa. Jeżeli spodziewane jest obniżenie cen nieruchomości, to lepszą inwestycją okażą się obligacje i powrót do kupna mieszkania dopiero po spadku cen. Jeśli zaś na rynku mieszkaniowym oczekiwana jest hossa, to lepiej kupić lokal, ponieważ inwestor może wówczas zarobić i na wynajmie, i na wzroście cen. Kiedy nie ma wyraźnych tendencji, bezpieczniejszy jest zakup obligacji, z uwagi na mniejsze ryzyko wahnięcia wartości.
Należy pamiętać, że czynsze najmu idą w górę w ślad za stopami procentowymi (czyli rentowność najmu rośnie w miarę jak drożeją kredyty), ale jednocześnie bardziej prawdopodobny jest spadek cen (mieszkania tanieją, kiedy kredyty stają się trudniej dostępne). Częściowo zatem można sobie odbić spadek cen lokalu, dyktując wyższy czynsz. Ale tylko częściowo. Trudno bowiem zmieniać ratę czynszu co miesiąc czy nawet co kwartał w zależności od stopy rynkowej WIBOR.
Większość inwestujących w mieszkania nie zawraca sobie jednak głowy porównywaniem rentowności przychodów z najmu do rentowności obligacji czy lokat bankowych, ponieważ cel, który ich interesuje, jest zupełnie inny. Chodzi im o to, aby sprzedać lokal powyżej ceny jego zakupu. Oczywiście, także w tym wypadku należy pamiętać o zależnościach między ceną kredytu i tendencjami w nieruchomościach, a szczególną uwagę zwrócić na to, że taka inwestycja ma sens tylko wówczas, kiedy wzrost wartości lokalu następuje szybciej, niż wynosi oprocentowanie kredytu. Ponieważ w Polsce mamy do czynienia głównie z pożyczkami o zmiennej stopie procentowej, sprawa komplikuje się jeszcze bardziej. Inwestor musi bowiem przewidywać, jak będą się kształtowały stopy procentowe w przyszłości. Najbezpieczniej kupować mieszkania w sytuacji, gdy kredyty są bardzo wysoko oprocentowane (a przez to niedostępne dla większości) z perspektywą znacznego ich obniżenia. Ale nie tylko dostępność pożyczek wpływa na dostępność lokali. Są także inne, nie mniej ważne czynniki.
Często podkreślany jest wpływ lokalizacji na cenę nieruchomości i oczywiście jest w tym sporo racji. Z tym tylko, że inwestor powinien kupować przyszłość, a sprzedawać teraźniejszość. Dlatego nie należy sądzić, że mieszkania mogą zyskać na wartości z tego powodu, że w pobliżu przebiega linia metra – ona już tam jest, w związku z czym takie udogodnienie wliczone jest już w cenę. Z punktu widzenia inwestora rozsądniejszy byłby wybór lokalu w tych dzielnicach, które linii metra dopiero się spodziewają (czy też innych połączeń, które mogą poprawić ich komunikację z resztą miasta, np. nowych mostów czy obwodnic) lub w których są jakiekolwiek inne powody mogące wpłynąć w niezbyt odległej, kilkuletniej przyszłości na atrakcyjność danej lokalizacji. Natomiast kupując mieszkanie pod wynajem, należy zwrócić na uwagę na już istniejące zalety danego miejsca – takie mieszkanie łatwiej będzie można wynająć od ręki. Nie zawsze można sobie przecież pozwolić na oczekiwanie na najemcę przez kilka lat.
W jaki sposób zadbać o podniesienie wartości posiadanych aktywów? Dobrym pomysłem na biznes jest kupno mieszkań zdekapitalizowanych, nadających się do gruntownego, ale jednak nie kapitalnego remontu. Czasem tylko odnowienie podłóg i ścian sprawi, że lokal odzyska swój charakter i stanie się atrakcyjniejszy dla kupujących. Jeżeli są to mieszkania nowe, należy trzymać się tego, aby nie przeinwestować w ich wyposażenie.
W oczach większości nabywców podłoga to podłoga – trudno wytłumaczyć, że gres w kuchni kosztował 700 zł za metr, skoro podobny, choć gorszej jakości można kupić w hipermarkecie budowlanym za 40 złotych.
Poszukiwanie zalet danej lokalizacji winno też przyświecać osobom zamierzającym zrobić interes na działkach budowlanych. Tu zasady pojawiania się trendów cenowych są takie same, jak w wypadku innych nieruchomości (decyduje dostępność kredytów hipotecznych), ale w kilkuletniej inwestycji ważne są także inne czynniki. Mieszkańcy wielkich miast zwracają uwagę zwłaszcza na infrastrukturę drogową – czy z tego miejsca uda im się szybko dostać do pracy. Wiadomo, że sprawa jest nieco łatwiejsza tam, gdzie kursują kolejki podmiejskie, lecz ceny działek w sąsiedztwie stacji już uwzględniają premię za swoją lokalizację (lub dyskonto, gdy pociągi jeżdżą zbyt blisko). Jeśli nie są planowane nowe linie kolejowe, pozostaje zwrócić uwagę na plany budowy obwodnic, które też mogą w przyszłości skrócić czas podróży, albo obserwować, w jakich kierunkach miasto się rozwija. Bliskie przedmieścia są już dziś sparaliżowane korkami, ale grunty położone 5 – 10 km dalej są sporo tańsze, a czas podróży jest tylko nieznacznie dłuższy. Dobrze prezentują się działki w pobliżu luksusowych osiedli willowych (liczy się prestiż), zapewniające i kameralność, i dobre sąsiedztwo zarazem.
Inwestycja w ziemię ma tę niepodważalną zaletę, że koszt utrzymania takiej nieruchomości jest bardzo niski – to właściwie sam podatek gruntowy nakładany przez gminę. Mieszkania mają znacznie wyższe koszty (czynsz, media), ale coś za coś – na goły plac trudno znaleźć najemcę, więc nie będzie pracował dla swojego właściciela, zanim „dojrzeje” do sprzedaży.
Inwestorzy, którzy wezmą sobie do serca radę o podnoszeniu wartości nieruchomości, najpełniej zrealizują ją, stawiając domy. Wiadomo, że trudno jest zbudować mieszkania (można je tylko remontować), jeśli nie ma się w zapasie kapitału godnego spółki giełdowej. Ale dom to zupełnie co innego. Każdy złoty włożony w jego budowę może się zwrócić dwukrotnie, jeśli czas dokonania inwestycji, jej lokalizacja i – co bardzo istotne – ostateczny kształt okażą się trafione. Najlepiej stawiać na bryły domów o uniwersalnej urodzie. Eksperymenty mogą się okazać chybione – tak ze względu na koszt inwestycji, jak i z powodu wydłużonego czasu oczekiwania na klienta.
Domy powinno się stawiać co najmniej przez dwa sezony. Wraz z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń na budowę całość może zabrać trzy lata, z czego inwestor mnóstwo godzin spędzi na placu budowy. Dlatego jest to przedsięwzięcie tylko dla tych osób, które są w stanie poświęcić mu swój czas i zaplanować wiele rzeczy (głównie po stronie logistycznej) na wiele miesięcy do przodu. W zamian inwestycje tego typu oferują bezpieczeństwo i godziwy zwrot z kapitału nawet w trudnych warunkach rynkowych. Po prostu działając jako mały deweloper – z jednym tylko projektem, nie zatrudniając specjalistów od marketingu oraz nie ponosząc dodatkowych kosztów – niemal każdy jest w stanie zaoferować ceny niższe niż duże spółki budowlane, a więc wygrać z nimi konkurencję, zachowując jednocześnie godziwy zysk. A tym samym stworzyć wartość dodaną, przez nią zaś wpłynąć na cenę posiadanej nieruchomości.
Budując dom na sprzedaż, także nie warto przeinwestowywać. Wiadomość o tym, że na przykład schody wyłożone są marmurem, zrobi wrażenie, ale już informacja, czy jest to rzadka carrara czy znacznie bardziej pospolita brescia, może zostać niedoceniona…
Pomiędzy rynkiem nieruchomości i rynkiem akcji można znaleźć wiele podobieństw, począwszy od zjawisk nadających cenom odpowiednie trendy (co jest zależne od kosztów pieniądza), a skończywszy na zachowaniach inwestorów. Większość kupuje akcje, kiedy są drogie, a tym samym pomyślna przyszłość jest w całości zdyskontowana w ich cenach. Z nieruchomościami jest podobnie, z tą istotną różnicą, że ich posiadacze mogą im nadać zupełnie nową wartość wyłącznie swoimi działaniami.
Emil Szweda
analityk Open Finance
Najnowsze komentarze